Para inversores que compran, reforman y venden
Flipping inmobiliario en Colombia: el margen se gana el día que compras
En el flipping inmobiliario en Colombia el margen no aparece en la venta: se asegura al comprar y se protege en la obra. PropFound te acompaña en las dos: encuentra inmuebles por debajo de su MAO, calcula cuánto valdrán reformados y controla cada peso de la remodelación.
- Oportunidades diarias ordenadas por Flipping Score
- ARV, reforma estimada y MAO antes de ofertar
- Obra y presupuesto bajo control hasta la venta
Valor ACM (valor de mercado)
$ 296.000.000
Rango $ 281.000.000 – $ 310.000.000
Rango amplio del mercado $ 262M – $ 334M (p10–p90, 18 comparables)
Benchmark de zona (Pinares)
$ 282.000.000 · $ 3.810.000/m²
6 comparables incluidos · radio 1 km · dispersión 9,8%.
ARV sugerido
$ 296M
Reforma est.
$ 31M
MAO (70%)
$ 176M
Margen teórico
$ 14M
Cómo funciona
- 1
Encuentra
El radar te muestra cada día los inmuebles con precio por debajo del MAO o con bajadas recientes.
- 2
Calcula
Valora con comparables, estima la reforma y obtén el precio máximo que puedes ofrecer.
- 3
Ejecuta
Presupuesta la obra, controla las desviaciones y presenta el deal a tus socios.
Flipping inmobiliario: qué es y cómo funciona
Comprar un inmueble por debajo de su valor, remodelarlo y venderlo en pocos meses. El margen sale de cuatro números: precio de compra, costo de obra, precio de venta (ARV) y los costos de mantenerlo y transarlo.
La regla que usan los flippers profesionales es el MAO: no pagar más del 70% del ARV menos la reforma. PropFound la calcula en cada valoración.
- ARV: valor del inmueble ya reformado, por comparables
- Reforma estimada según área y estado
- MAO y margen teórico del trato
Valor ACM (valor de mercado)
$ 296.000.000
Rango $ 281.000.000 – $ 310.000.000
Rango amplio del mercado $ 262M – $ 334M (p10–p90, 18 comparables)
Benchmark de zona (Pinares)
$ 282.000.000 · $ 3.810.000/m²
6 comparables incluidos · radio 1 km · dispersión 9,8%.
ARV sugerido
$ 296M
Reforma est.
$ 31M
MAO (70%)
$ 176M
Margen teórico
$ 14M
Flipping inmobiliario: riesgos y cómo reducirlos
Los tres riesgos clásicos: pagar de más, que la obra se desborde y que el inmueble tarde en venderse. Los tres se pueden medir antes de que duelan.
- Pagar de más → compara con la mediana real del barrio
- Sobrecostos → presupuesto por capítulos con desviación en vivo
- Venta lenta → días en mercado de la zona antes de comprar
Reforma Álamos 302
En obra| Capítulo | Presupuestado | Gastado real | Desviación |
|---|---|---|---|
| Cocina | $ 20.000.000 | $ 18.200.000 | −9% |
| Baños | $ 15.000.000 | $ 12.100.000 | −19% |
| Pisos | $ 12.000.000 | $ 14.000.000 | +17% |
| Pintura | $ 4.500.000 | $ 1.900.000 | — |
Riesgo de entrega
12 días de retraso proyectado
Alerta
Pisos superó lo estimado en $ 2M
Comprar casas para remodelar y vender, con socios
Si el capital es de otros, la presentación importa. El dossier de inversión reúne tesis, modelo financiero, cronograma y estructura del trato, con un simulador que reparte la utilidad entre operador y capitalista.
Apto Pinares 302 · 78 m²
Edita cada bloque antes de exportar. Las cifras se sincronizan con el simulador.
Simulador financiero
Inversión total
$ 320M
Utilidad neta
$ 77M
ROI operador
31%
ROI capitalista
17%
Tesis de inversión
Apartamento publicado un 12% por debajo de la mediana de Pinares. Con una reforma de acabados de $ 35M, el valor de salida por comparables es de $ 420M, con una zona que vende en 64 días de media.
Preguntas frecuentes
¿Es rentable el flipping inmobiliario en Colombia? +
Puede serlo si compras por debajo del mercado y controlas la obra. La rentabilidad depende de la zona, la liquidez y el tiempo de venta; por eso conviene medirla con datos antes de ofertar.
¿Qué es el MAO? +
Maximum Allowable Offer: el precio máximo que puedes pagar para que, tras la obra y los costos, el flip deje margen. PropFound lo calcula como 70% del ARV menos la reforma estimada.
¿Qué es el ARV? +
After Repair Value: lo que valdrá el inmueble una vez reformado. Se estima con comparables en buen estado de la misma zona.
¿En qué ciudades puedo buscar oportunidades? +
Pereira, Dosquebradas, Medellín, Bogotá, Cali y Barranquilla.
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- Radar de oportunidades → Los inmuebles con margen de hoy, ordenados por Flipping Score.
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Precio del m² por ciudad
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